Ketika Amy Ogden mulai bekerja di real estat di Nevada Selatan pada tahun 2006, sebagian besar penyewa gudang ditugaskan untuk mengangkut barang ke hotel dan ruang konvensi.
Proyek baru juga dirancang dengan buruk. Pengembang akan mendorong gudang sampai ke tepi tanahnya, yang mengarah ke tempat parkir yang sempit, area pemuatan yang buruk dan, kenang Ogden, yang mengarah ke julukan untuk bangunan semacam itu.
“Itu adalah kotak yang rusak,” kata Ogden, broker real estate industri dengan Logic Commercial Real Estate.
Perusahaan masih mengirimkan barang ke the Strip, tetapi pasar pergudangan di kawasan ini telah meledak dalam pertumbuhan — menjadikan Nevada Selatan lebih dari sekadar tempat di mana orang menurunkan makanan, linen, dan sejenisnya di koridor resor Las Vegas.
Melalui kombinasi berbagai faktor, termasuk pertumbuhan e-niaga yang sangat besar, lahan yang tersedia, dan kedekatan dengan California Selatan, ibu kota kasino Amerika telah muncul sebagai pemain kompetitif dalam industri pergudangan dan distribusi.
Naiknya suku bunga menghilangkan angin dari layar pasar, kata ketua industri, dan ekonomi AS goyah. Selain itu, setiap transaksi real estat, dan tentu saja ledakan pembangunan apa pun, melibatkan risiko.
Namun selama beberapa tahun terakhir, pasar industri lokal telah mengalami transformasi. Pengembang membanjiri Nevada Selatan dengan proyek gudang besar-besaran, terutama di Las Vegas Utara; lebih banyak penyewa mendistribusikan produk ke negara bagian lain; permintaan yang kuat untuk ruang mendorong lowongan ke rekor terendah; dan semakin banyak pengembang dan investor lain mulai bertransaksi di sini.
“(Sungguh) gila betapa aktifnya pasar ini,” kata broker Colliers International Dan Doherty, seorang spesialis real estat industri Lembah lama.
‘Rahasianya sudah keluar’
Pasar gudang Las Vegas telah berkembang selama bertahun-tahun sebelum pandemi membuat sektor ini mengalami overdrive, karena krisis kesehatan masyarakat mendorong percepatan peralihan ke belanja online yang memicu permintaan akan ruang distribusi.
Taylor Arnett, wakil presiden senior akuisisi di pengembang CapRock Partners, mengatakan perusahaannya dan yang lainnya menyewakan proyek “secepat yang pernah kami lihat dalam karier kami.”
Empat atau lima tahun yang lalu, biasanya dibutuhkan enam hingga 12 bulan untuk menyewa proyek baru. Saat ini, tambahnya, akan “aneh” jika sebuah proyek tidak memiliki aktivitas leasing saat masih dalam pembangunan.
Arnett, yang perusahaannya telah membangun sekitar 2 juta kaki persegi ruang industri di Southern Nevada, mengatakan hampir menyelesaikan 700.000 kaki persegi lagi. Sebagian besar dari grup baru itu adalah pra-sewa, katanya.
Tanda-tanda lain dari ledakan gudang:
– Pada bulan September, merek alas kaki yang dimiliki oleh pembuat bakiak Crocs Inc. dimiliki, mengumumkan rencana untuk pusat distribusi sekitar 730.000 kaki persegi di North Las Vegas – di kompleks yang mulai dibangun musim panas ini.
– Sebuah taman industri baru di dekat Bandara North Las Vegas terjual lebih dari $140 juta pada bulan Oktober, sebulan setelah konstruksi selesai, dan sudah disewakan sepenuhnya.
– Bulan lalu, VanTrust Real Estate mengumumkan bahwa mereka telah memulai konstruksi pada dua gedung pertama dari proyek seluas 350 acre yang sedang dikembangkan di Taman Industri Apex Las Vegas Utara, dan telah memiliki penyewa untuk salah satu gedung yang ditandatangani.
Secara keseluruhan, Southern Nevada memiliki sekitar 153 juta kaki persegi ruang industri, naik dari 123 juta pada tahun 2017, menurut data dari John Stater, manajer riset Colliers di Las Vegas.
Sebagian besar konstruksi dalam beberapa tahun terakhir bersifat spekulatif, artinya pengembang telah memulai proyek tanpa antrean pengguna. Tapi penyewa berlimpah. Tingkat kekosongan pasar hanya 1,3 persen, turun dari 4,5 persen pada 2017.
Keith Earnest, wakil presiden eksekutif di VanTrust, mengatakan dia menganggap Nevada Selatan sebagai pasar “tidur” bertahun-tahun yang lalu, menambahkan bahwa “tidak banyak aktivitas” dalam konstruksi.
Namun, dalam beberapa tahun terakhir, pengembang dan tuan tanah lain telah memasuki pasar.
“Sayangnya, rahasianya terbongkar,” kata Earnest.
‘Ini pertaruhan’
Pada pertengahan 1990-an, ketika Doug Roberts mulai bekerja di pasar industri Southern Nevada, ada beberapa penyewa regional dan nasional. Tetapi pasar sebagian besar didominasi oleh perusahaan yang memasok resor dan fasilitas konvensi Las Vegas, kenangnya.
Bangunan baru juga biasanya lebih kecil dari yang dibangun pengembang sekarang. Saat itu, proyek besar berukuran 200.000 hingga 250.000 kaki persegi, kata Roberts, mitra Panattoni Development Co.
Nevada Selatan melihat gelombang besar pembangunan gudang di awal dan pertengahan 2000-an ketika pasar real estat yang lebih luas berkembang pesat dengan uang mudah. Tetapi setelah gelembung pecah dan ekonomi merosot, sebagian besar pembangunan industri terhenti.
Hanya sekitar 52.700 kaki persegi ruang industri yang diselesaikan pada tahun 2011, setelah pengembang membangun lebih dari 42 juta kaki persegi dari tahun 2000 hingga 2008, menurut angka Stater.
Rob Lujan, broker di Jones Lang LaSalle, mengatakan para pemburu situs mungkin melompat ke Las Vegas sekitar satu dekade yang lalu karena resesi menghancurkan ekonomi lokal dengan sangat buruk.
“Banyak grup real estat hanya menghindar,” katanya.
Pada tahun 2014, dengan ekonomi masih tertatih-tatih akibat Resesi Hebat, firma konsultan Las Vegas RCG Economics mengutip “kesenjangan antara penawaran dan permintaan” yang menunjukkan peluang untuk lebih banyak ruang industri di Nevada Selatan.
“Tetapi banyak pengembang tidak membangun gedung baru,” kata perusahaan itu dalam sebuah laporan.
Belakangan tahun itu, pengembang gudang Prologis mengadakan seremonial peletakan batu pertama untuk sebuah proyek di North Las Vegas dan mengatakan gedung baru, sekitar 464.200 kaki persegi, adalah proyek industri spekulatif terbesar di kawasan itu selama bertahun-tahun.
Pada 2015, proyek spesifikasi lainnya sedang dikerjakan, termasuk oleh Panattoni.
“Ini pertaruhan, tidak diragukan lagi,” kata Roberts kepada Las Vegas Sun saat itu. “Tapi kami pikir kami benar.”
Penyewa pindah
Ekonomi berat kasino Las Vegas telah lama didorong oleh pariwisata. Namun di tengah pertumbuhan e-commerce, distributor menemukan alasan untuk membuka toko di sini.
Pelabuhan Los Angeles dan Long Beach berjarak sekitar 300 mil, dan pengemudi truk yang meninggalkan Las Vegas dapat melayani sekitar 20 persen populasi AS dalam sehari berkendara, kata pendukung industri.
Pengembang juga bisa membeli kavling tanah yang luas dengan harga yang relatif murah, sehingga bisa menarik penyewa dengan harga sewa yang lebih terjangkau. Juga, para profesional industri mengatakan, harga real estat California Selatan yang lebih tinggi, ketersediaan ruang gudang yang terbatas, dan jadwal pengembangan yang lebih lama telah menjadikan Nevada Selatan – yang telah lama dikenal dengan biaya lebih rendah dan peraturan yang lebih ringan – alternatif yang menarik.
Konstruksi gudang meningkat dengan lebih dari 5,3 juta kaki persegi ruang industri selesai di Nevada Selatan pada 2019, naik dari sekitar 1,4 juta pada 2015, menurut Colliers.
Perusahaan seperti raksasa e-commerce Amazon, peritel kecantikan Sephora, pembuat produk bayi The Honest Co. dan pengecer pakaian olahraga Fanatics membuka pusat distribusi di sini. Fanatics, yang membuka fasilitas North Las Vegas pada tahun 2017, baru-baru ini mengatakan kepada Review-Journal bahwa mereka memilih lokasi tersebut untuk melayani pelanggan Pantai Baratnya.
Dengan menyelenggarakan merchandise untuk tim di Nevada, California, Washington, dan negara bagian lainnya, hal itu dapat “mengurangi waktu pengiriman ke para penggemar ini”, kata seorang juru bicara.
Tapestry Inc., pemilik merek mewah Coach dan Kate Spade, meluncurkan rencana tahun lalu untuk membuka pusat distribusi di Las Vegas Utara untuk juga melayani pelanggan West Coast. Pusat pemenuhan diharapkan menjangkau lebih dari 788.000 kaki persegi dan dirancang untuk mendistribusikan 22,2 juta unit per tahun dan menyimpan 4 juta unit inventaris.
Secara keseluruhan, jumlah penyewa di Las Vegas dari seluruh Amerika Serikat “jauh lebih tinggi daripada 10 tahun yang lalu,” kata Colliers’ Stater.
Efek Amazon
Amazon memiliki jejak yang sangat besar dengan 15 lokasi di Nevada Selatan, kata perusahaan itu.
Van pengiriman biru yang ada di mana-mana dapat dilihat di seluruh Las Vegas Valley, dan Amazon mengoperasikan beberapa bangunan industri besar di dekat Las Vegas Motor Speedway.
Tuan tanah juga membayar kenaikan harga untuk bangunan Amazon di sana.
Pada bulan April, sebuah perusahaan investasi Boston mengakuisisi gudang Amazon seluas 857.000 kaki persegi seharga $226,4 juta sebagai bagian dari akuisisi dua gedung di sepanjang Tropical Parkway di Interstate 15, catatan properti menunjukkan.
Sebagai perbandingan, pada tahun 2017, fasilitas Amazon seluas 813.000 kaki persegi dijual seharga $73,4 juta sebagai bagian dari pembelian dua gedung di sepanjang I-15 di Lamb Boulevard.
Sam Bailey, manajer kebijakan pembangunan ekonomi di Amazon, mengatakan kepada Review-Journal bahwa Las Vegas dapat melayani wilayah Mountain West dengan “cukup baik” dan mencadangkan atau mendukung pasar seperti California dan Phoenix.
Dia mengutip lahan yang tersedia di Las Vegas, akses ke bakat, dan lokasi geografis yang menurutnya kondusif untuk mengarahkan barang.
Akibatnya, Southern Nevada “telah mampu muncul sebagai pasar yang kompetitif untuk distribusi dan e-commerce,” kata Bailey.
‘Balon perlahan kehilangan udara’
Southern Nevada juga memiliki rekam jejak yang baik untuk real estat. Selama beberapa tahun terakhir, di tengah ledakan belanja investor, nilai properti industri telah didorong begitu tinggi sehingga “hampir sebanding dengan gelembung perumahan,” kata Arnett dari CapRock.
Tapi, tambahnya, “balon itu perlahan-lahan kehilangan udara.”
Federal Reserve telah menaikkan suku bunga beberapa kali tahun ini dalam upaya melawan inflasi, menaikkan biaya pembiayaan real estat untuk semua orang mulai dari pembeli rumah hingga investor real estat komersial.
Penyewaan industri Southern Nevada “masih kuat”, tetapi penjualan melambat, kata Lujan dari Jones Lang LaSalle.
“Kelompok tidak mampu membayar apa yang pernah mereka bisa untuk properti,” katanya.
Orang juga akan terus berbelanja online, tetapi jika pengeluaran e-niaga melambat, permintaan ruang gudang dapat terpengaruh.
Stater mencatat bahwa pengembang menghadapi risiko “jika ekonomi berjalan sangat buruk” dan penyewa berhenti menandatangani kontrak untuk proyek baru.
“Pertanyaannya kemudian adalah, kapan pinjaman Anda jatuh tempo? Berapa lama Anda bisa menunggu ekonomi kembali?” kata Stater.
Untuk saat ini, permintaan ruang gudang “melampaui pasokan,” dengan perusahaan masih mencari bangunan, kata Earnest dari VanTrust.
“Dengan tingkat kekosongan itu, Anda merasa cukup percaya diri,” katanya.
Hubungi Eli Segall di [email protected] atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.
